Іпотечні діти або як визнати недійсним договір іпотеки внаслідок порушення прав дітей

Іпотечні діти або як визнати недійсним договір іпотеки внаслідок порушення прав дітей

У практиці нерідко виникають випадки, коли при передачі майна в іпотеку були порушені права неповнолітніх дітей, що може стати підставою для визнання іпотечного договору недійсним та для відмови банку в зверненні стягнення на предмет іпотеки та виселенні.

На даний час судами України вироблена правова позиція стосовно спорів про визнання недійсним правочинів про передачу в іпотеку нерухомого майна, право на користування яким мають неповнолітні діти без попереднього дозволу органів опіки і піклування. Такі іпотечні договори неодноразово визнавались недійсними Верховним Судом України та іншими судовими інстанціями.

Розглянемо правову основу таких судових рішень.

Згідно із п. 1 ч. 2 ст. 177 СК батьки малолітньої дитини не мають права без дозволу органу опіки і піклування поміж іншого вчиняти такі правочини щодо її майнових прав, як укладення договорів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, у тому числі договори щодо поділу або обміну житлового будинку, квартири.

Аналогічне, але дещо розширене положення міститься в ч. 3 ст. 17 Закону від 26 квітня 2001 року №2402-III “Про охорону дитинства” - батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки і піклування, наданого відповідно до закону, укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та/або державній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати поділ, обмін, відчуження житла, зобов’язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов’язання.

Частиною 4 ст. 12 Закону № 2623-IV від 2 червня 2005 року «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» передбачено, що для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону.

Норма цієї ж статті зазначає, що неприпустимо зменшення або обмеження прав і охоронюваних законом інтересів дітей при вчиненні будь-яких правочинів стосовно жилих приміщень.

Відповідно до Ст. 3 Конвенції «Про права дитини», схваленої резолюцією 44-сесії Генеральної Асамблеї ООН 44/25 від 20 листопада 1989 року, ратифікованої Постановою ВР України від 27 лютого 1991 року №789-ХІІ, в усіх діях щодо дітей, незалежно від того, здійснюються вони державними чи приватними установами, що займаються питаннями соціального забезпечення, судами, адміністративними чи законодавчими органами, першочергова увага приділяється якнайкращому забезпеченню інтересів дитини.
Відповідно до ч. 7 ст. 7 СК України дитина має бути забезпечена можливістю здійснення її прав, установлених Конституцією України, Конвенцією про права дитини, іншими міжнародними договорами України, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України.

Відповідно до ч.ч. 1, 6 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Частиною 1 ст. 215 ЦК України передбачено, що недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, є підставою для недійсності правочину.

Частиною 1 ст. 216 ЦК України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Відповідно до статей 215 та 216 ЦК вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Відповідно до ч. 1 ст. 224 ЦК України, правочин, вчинений без дозволу органу опіки та піклування (стаття 71 цього Кодексу), є нікчемним.

Стаття 71 ЦКУ зазначає, що опікун не має права без дозволу органу опіки та піклування:
1) відмовитися від майнових прав підопічного;

2) видавати письмові зобов'язання від імені підопічного;

3) укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, в тому числі договори щодо поділу або обміну житлового будинку, квартири;

4) укладати договори щодо іншого цінного майна.

Саме цю обставину і слід насамперед брати до уваги при аналізі підстав для визнання недійсним іпотечного договору.

Роз’ясняючи це питання, Верховний Суд України ще у своїй ухвалі від 23 липня 2008 р. зазначив, що право користування майном члена сім’ї власника житла пов’язано з моментом здійснення реєстрації за місцем проживання особи (рішення № 2270896 в Єдиному державному реєстрі судових рішень).

Значну увагу розглядуваному питанню Верховний суд України приділив у своєму Листі від 01 лютого 2015р. – Аналіз судової практики застосування судами законодавства, яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна. Повністю наведу цитату з цього Аналізу, яка знаходиться в розділі ІІІ.

«З надісланих узагальнень апеляційних судів України вбачається, що при вирішенні справ про визнання недійсними договорів іпотеки, укладених без дозволу органу опіки і піклування, основною проблемою є визначення, чи має право користування певним житлом дитина і як саме має бути підтверджене це право.

Із 2012 р. зазначене було закріплене на нормативному рівні. Так, пунктами 1.9, 1.10 гл. 2 розд. ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (затверджено наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 р. № 296/5, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 22 лютого 2012 р. за № 282/20595; далі – Порядок № 282/20595) передбачено, що з метою перевірки відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваними житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною нотаріус вимагає подання йому довідки про склад сім’ї житлово-експлуатаційної організації, квартального комітету або іншого уповноваженого органу з питань реєстрації місця проживання. У разі виявлення з поданих відчужувачем документів, що право власності або право користування відчужуваним житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною мають малолітні чи неповнолітні діти або недієздатні чи обмежено дієздатні особи, нотаріус повинен витребувати у відчужувача дозвіл органу опіки та піклування на вчинення такого правочину у формі витягу з рішення відповідної районної, районної у містах Києві та Севастополі державної адміністрації, відповідного виконавчого органу міських, районних у містах, сільських, селищних рад.

Разом із тим питання про визначення права користування житлом дитиною залишається складним, суди не завжди дотримуються однакових позицій. Вивчення узагальнень судової практики показало, що, як правило, відповідно до практики Верховного Суду України та вимог Порядку № 282/20595 наявність права користування житлом дитиною доводиться її реєстрацією в цьому приміщенні.

Однак трапляються випадки прийняття судами рішень, в яких житлові права дитини пов’язуються з іншими фактами, відмінними від реєстрації. Так, з метою визначення обставин, які б підтверджували користування дитиною приміщенням, переданим в іпотеку, використовуються покази свідків, довідки з медичних, дошкільних та шкільних установ, матеріали анкети позичальника, де б зазначалось про склад членів родини, а також копії паспортів, що містяться в матеріалах кредитної справи з відмітками про наявність дітей. Як свідчить судова практика, ці докази беруться судами до уваги під час винесення рішень щодо недійсності договорів іпотеки, укладених без згоди органів опіки та піклування.

Так, рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівців від 24 листопада 2011 р. позов про визнання договору іпотеки недійсним задоволено. Іпотечний договір визнано недійсним із тих підстав, що дозволу органу опіки та піклування на укладення такого договору отримано не було, хоча на момент укладення договору у квартирі проживала неповнолітня дитина. Судом було зазначено, що незважаючи на те, що дитина не була зареєстрована в переданій в іпотеку квартирі, її право на користування цим житлом виникло з моменту народження відповідно до статей 150, 155, 156 Житлового кодексу Української РСР та статей 331, 402, 405 ЦК. Як підтвердження факту постійного проживання дитини у спірній квартирі судом була прийнята медична картка дитини. Ця квартира є її єдиним місцем проживання. У зв’язку із цим суд дійшов висновку, що договір іпотеки укладений з порушенням Закону № 2402-ІІІ та Закону № 2623-ІV. Апеляційний суд Чернівецької обл. погодився з таким рішенням суду.

Обґрунтування, що подібні наведеному вище рішення пов’язані з відсутністю в чинному законодавстві, зокрема Законі від 11 грудня 2003 р. № 1382-IV «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні», положення про обов’язкову реєстрацію новонароджених дітей, у зв’язку із чим частими є випадки відсутності в дитини реєстрації в жодному житловому приміщенні. За таких умов визнання недійсними договорів іпотеки без згоди органів опіки та піклування навіть у випадку, коли дитина не була зареєстрована в переданому в іпотеку житловому приміщенні, продиктовані необхідністю захисту її житлових прав та інтересів. Крім того, така практика узгоджується з положеннями ст. 405 ЦК, згідно з якою члени сім’ї власника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону. Сервітутне право користування житлом набувають члени сім’ї власника житла за фактом набуття статусу члена його сім’ї (ухвала Верховного Суду України від 21 вересня 2011 р. у справі № 6-57868св10).

Слід зазначити, що практика визначення права користування житлом дитиною за відсутності її обов’язкової реєстрації сприяє недобросовісній поведінці іпотекодавців під час укладення договорів іпотеки. Зважаючи на те, що в силу ч. 3 ст. 6 Закону №898-ІV обов’язок попередження про всі відомі права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, у тому числі про права дітей, лежить саме на іпотекодавцях, останні часто умисно приховують факт користування житлом дитиною з подальшим оспорюванням договорів іпотеки, укладених без згоди органів опіки та піклування, в інтересах дитини.

Необхідно враховувати, що відповідно до другого речення ч. 3 ст. 6 Закону №898-ІV іпотекодержатель має право вимагати від іпотекодавців – батьків, які свідомо приховали факт існування прав дітей на передане в іпотеку житло, дострокового виконання основного зобов’язання та відшкодування завданих збитків.

Практиці також відомі такі недобросовісні дії батьків – іпотекодавців, як зняття з реєстрації дитини з метою укладення договору іпотеки.

Беручи до уваги ситуацію, що склалась у сфері захисту прав дітей під час укладення договорів іпотеки, суди, вирішуючи цю категорію спорів, повинні в кожному конкретному випадку перевіряти право користування житловим приміщенням дитиною, яке може ґрунтуватися на документальній підставі (довідки про наявність зареєстрованих осіб на житловій площі, серед яких зазначена й дитина) та на законі (на підставі ст. 405 ЦК на праві сервітуту). За відсутності реєстрації дитини в оспорюваному приміщенні належить з’ясовувати наявність у дитини іншого місця проживання. Суди повинні враховувати добросовісність поведінки позивачів, які, будучи іпотекодавцями, оспорюють дійсність іпотечного договору на підставі неотримання згоди органами опіки та піклування.».

Важливим є питання можливості реєстрації дітей у квартирі, яка є предметом іпотеки, після укладення договору іпотеки, оскільки саме таким фактом заперечується можливість звернення стягнення на предмет іпотеки з метою захисту прав дітей на користування житлом.

Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ у п. 44 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України № 5 з цього приводу зазначив, що суди повинні з’ясовувати, чи мала дитина право власності на предмет іпотеки чи право користування предметом іпотеки на момент укладення договору іпотеки. Будь-які дії, вчинені без згоди іпотекодержателя після укладення договору іпотеки (наприклад, реєстрація неповнолітньої дитини в житловому будинку, народження дитини після укладення договору іпотеки) не є підставою для визнання такого договору недійсним із підстави невиконання вимог закону про отримання згоди органу опіки та піклування.

Зазначені роз’яснення узгоджуються з вимогами ст. 215 ЦК, а отже, відповідна практика судів є правильною» (кінець цитати з Аналізу).

Як бачимо, важливим питанням є факт реєстрації в житловому приміщенні – на момент укладення договору іпотеки.

Верховний Суд України ще у своїй ухвалі від 23 липня 2008 р. зазначив, що право користування майном члена сім’ї власника житла пов’язано з моментом здійснення реєстрації за місцем проживання особи (рішення № 2270896 в Єдиному державному реєстрі судових рішень).

На мою думку, необхідність отримання згоди органу опіки і піклування стосуються не тільки дітей, які зареєстровані у відповідному житловому приміщенні, а й тих, які хоч і не зареєстровані в ньому, але мають право користування ним. Цю позицію можна обґрунтувати наступними законодавчими нормами.

У відповідності до ч. 2 Ст. 3 Сімейного кодексу України, сім’ю складають особи, які спільно проживають, пов’язані спільним побутом, мають взаємні права та обов’язки.

Згідно з положеннями частин третьої та четвертої статті 29 ЦК України місцем проживання фізичної особи, яка не досягла десяти років, є місце проживання її батьків (усиновлювачів) або одного з них, з ким вона проживає, опікуна або місцезнаходження навчального закладу чи закладу охорони здоров'я, в якому вона проживає, якщо інше місце проживання не встановлено за згодою між дитиною та батьками (усиновлювачами, опікуном) або організацією, яка виконує щодо неї функції опікуна.

Згідно зі статтею 405 Цивільного кодексу України члени сім'ї власника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування цим житлом відповідно до закону.

Аналогічну норму містить ч. 2 ст. 18 Закону України «Про охорону дитинства»: «діти - члени сім'ї наймача або власника жилого приміщення мають право користуватися займаним приміщенням нарівні з власником або наймачем».

У відповідності до ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей» № 2623-IV, неприпустимо зменшення або обмеження прав і охоронюваних законом інтересів дітей при вчиненні будь-яких правочинів стосовно жилих приміщень.

Аналізуючи підставність визнання недійсними іпотечних договорів з підстави порушення при їх укладенні прав дітей, суди звертали увагу, зокрема, на такі моменти.

В ухвалі від 25 квітня 2012 року Колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ зазначено таке: «Тобто, з набранням чинності цього Закону ( Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей» - прим.), вимога щодо необхідності отримання попередньої згоди органів опіки та піклування для вчинення правочинів щодо нерухомого майна, право користування яким мають діти, стосується не тільки батьків або осіб, що їх замінюють, а всіх осіб, які збираються укладати такі правочини».

В ухвалі апеляційного суду Тернопільської області від 17 липня 2012 року, яка залишена в силі ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 3 жовтня 2012 року, вказано на таке: «У зв'язку з цим, суд підставно визнав недійсним договір іпотеки від 30.01.2008 року, оскільки він не відповідає вимогам закону і порушує права неповнолітніх осіб, які проживають та зареєстровані в будинку по АДРЕСА_1. При цьому суд правильно зазначив, що визначені законом права дитини підлягають захисту у всіх випадках та незалежно від того, хто саме їх порушив, у тому числі і у випадку порушення цих прав особою, яка зобов'язана забезпечувати їх реалізацію».

Задовільняючи позов про визнання недійсним договору іпотеки в рішенні від 10 червня 2013 року, залишеного в силі ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 13 вересня 2013 року, колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Черкаської області, вказала на таке: «В судовому засіданні апеляційної інстанції оглянуто оригінал поквартирної картки та допитана в якості свідка паспортист ОСОБА_18, яка підтвердила ту обставину, що неповнолітня ОСОБА_12 була зареєстрована в АДРЕСА_1 21.09.2001 року і з того часу з реєстрації на знімалась і постійно по поточний час являється зареєстрованою за даною адресою. Чому в 2007 році була видана довідка, в якій не зазначена ОСОБА_12 зареєстрованою в АДРЕСА_1 станом на серпень 2007 року, вона пояснити не може.

Таким чином, апелянт повністю підтвердив обставину, на яку він посилається в апеляційній скарзі, що починаючи з 21.09.2001 року по поточний час неповнолітня ОСОБА_12 весь час була зареєстрована та проживала в АДРЕСА_1. Колегія суддів вважає дану обставину повністю доведеною та не спростованою відповідачем».

У рішенні суду Кіцманськього районного суду Чернівецької області від 11 листопада 2010 року, залишеного в силі ухвалою Колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 28.04.2011 року, підкреслюється, що «У випадку наявності будь-якої правової колізії, неповноти, нечіткості або суперечливості законодавства, що регулює спірні правові відносини, що стосуються інтересів дитини, суд відповідно до вимог ст. 8 ЦПК України та ст. 3 Конвенції про права дитини повинен надавати перевагу якнайкращому забезпеченню інтересів дитини».

В рішеннях Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 14 грудня 2011 року, від 13 червня 2012 року, від 10 жовтня 2012 рок, від 18 грудня 2013 року та від 15 січня 2014 року суд касаційної інстанції, ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позовів про визнання договорів іпотеки недійсними, виходив із того, що на момент укладення оспорюваних договорів діти іпотекодавців або не мали права користуватися переданим в іпотеку майном або не проживали у житловому приміщенні, переданому в іпотеку, їх вселення мало місце після укладення договорів іпотеки без згоди іпотекодержателя, а тому встановлені факти не є підставою для визнання договору іпотеки недійсним у зв’язку з невиконанням вимог закону про отримання згоди органу опіки та піклування.

Таким чином, при дослідженні питання дійсності договору іпотеки житлового приміщення з підстав порушення прав дитини, слід звернути увагу на такі обставини.

1. Чи мали іпотекодавці неповнолітньої (віком до 18-ти років) дитини (дітей) на момент укладення договору іпотеки.

2. Чи була отримана попередня згода органів опіки та піклування для вчинення іпотечного договору.

3. Чи мали ця дитина право власності або користування житлом.

4. Чи була зареєстрована дитина в житловому приміщенні.

5. Чи мала дитина інше місце проживання, крім переданого в іпотеку житла.

6. Вимога щодо необхідності отримання попередньої згоди органів опіки та піклування для вчинення правочинів щодо нерухомого майна, право користування яким мають діти, стосується не тільки батьків або осіб, що їх замінюють, а всіх осіб, які збираються укладати такі правочини.

7. Народження дітей після укладення іпотечного договору та їх реєстрація в іпотечному житлі не впливає на дійсність договору.

8. Місцем проживання дитини, яка не досягла десяти років, є місце проживання її батьків (усиновлювачів) або одного з них, з ким вона проживає, або осіб, що їх замінюють.

9. Права дитини підлягають захисту у всіх випадках та незалежно від того, хто саме їх порушив, у тому числі і у випадку порушення цих прав особою, яка зобов'язана забезпечувати їх реалізацію (наприклад, батьками - іпотекодавцями).

10. У випадку наявності будь-якої правової колізії, неповноти, нечіткості або суперечливості законодавства, що регулює спірні правові відносини, що стосуються інтересів дитини, суд повинен надавати перевагу якнайкращому забезпеченню інтересів дитини».

Після з’ясування питання про порушення права дитини при укладенні договору іпотеки, слід обрати вірний спосіб захисту такого порушеного права.

1. Класичним способом захисту порушеного права у цій ситуації є подання позову про визнання недійсним іпотечного договору. Позивачем може бути законний представник дитини, чиї права порушені при укладенні договору іпотеки, або сама дитина, якщо вона на момент подання позову досягла 18-ти років або прокурор. Судовий збір при цьому буде сплачуватися як при поданні немайнового позову, а якщо житло змінило власника і ставиться вимога про його повернення, як з майнового позову. Підсудність у цьому випадку виключна – за місцезнаходженням житла.

2. Поширеним способом захисту є також подання зустрічного позову про визнання недійсним договору іпотеки при наявності позову банку про звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення. Прикладом є справа,остаточне рішення в якій прийняв Верховний суд України, який ухвалою від 4 березня 2015 року відмовив у задоволенні заяви публічного акціонерного товариства “Державний ощадний банк України” про перегляд ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 8 жовтня 2014 року, якою в задоволенні позову банку було відмовлено, а зустрічний позов про визнання недійсним договору іпотеки - задоволено.

3. Захистити права дитини можна і без подання позову про визнання іпотеки, а довівши в процесі судового розгляду наявність обставин, які свідчать про його нікчемність. Так, у постанові від 12.11.2014 року у справі № 6-161цс14 Верховний суд України встановив, що суди правомірно відмовили у задоволенні позовних вимог ПАТ «Приватбанк» про звернення стягнення на предмет іпотеки, виселення та зняття з реєстрації, оскільки недотримання сторонами під час укладення іпотечного договору вимог законодавства щодо погодження у встановленому законом порядку з органом опіки та піклування передачі в іпотеку будинку, право користування яким на час укладення договору іпотеки мали діти, має наслідком нікчемність даного правочину. http://www.scourt.go...2257D96003040FD

4. Цікавий спосіб захисту використано в справі № 2-939/11р., де позивачем було заявлено наступні позовні вимоги: встановити факт проживання однією сім'єю з іпотекодавцем; визнати спільною сумісною власністю позивачем та іпотекодавцем нерухоме майно, придбане ними за час проживання однією сім'єю без реєстрації шлюбу, яке було предметом іпотеки; визнати недійсним договір іпотеки, укладений між іпотекодавцем та банком; зобов'язати нотаріуса виключити з єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та з Державного реєстру іпотек відповідні записи щодо обтяження майна, яке є предметом іпотеки відповідно до договору іпотеки.

Встановивши дані обставини, а також проживання в будинку, який був предметом іпотеки двох неповнолітніх дітей позивача та однієї спільної з іпотекодавцем дитини, суди, в т.ч. Вищий спеціалізований суд, позовні вимоги задовільнили (Ухвала від 04 липня 2012 року).

Важливою гарантією захисту прав дитини у такій категорії справ є залучення до участі у розгляді справи органу опіки і піклування.

Якщо Ви заборгували банку 100$ - це Ваша проблема, якщо Ви заборгували Банку 1000000$, це вже проблема Банку Джон Пол Гетті

 

Роман ПОСІКІРА

Коментарі:

Створено і підтримується ІПЦ НАШЕ ПРАВО.
(c) 2006 - 2017 р.

bigmir)net TOP 100